Las consecuencias de la dación en pago

La burbuja inmobiliaria que sacudió España entre los años 1997-2007 provocó el sobreendeudamiento de las familias y empresas, la desestructuración de la oferta de la economía española y una burbuja fiscal, que  dejó el segundo déficit público más alto de la UE por detrás del inigualable peor alumno de Bruselas: Grecia. A partir de 2007 y especialmente tras las políticas de austeridad de 2009, España sufrió una necesaria reconversión económica en la que los sectores burbujísticos (finanzas y construcción) perdieron peso frente otros sectores, sin embargo una economía especializada en fabricar centenares de miles de viviendas al año no puede reconvertirse de la noche a la mañana. El proceso es lento y ha conllevado un aumento brutal del desempleo en un país donde la tasa de propiedad de vivienda es altísima. En consecuencia, muchas familias se han encontrado sin ingresos incapaces de pagar una hipoteca y se han visto desahuciadas. 110.140 familias según el Banco de España (Ejecuciones hipotecarias con pérdidas de vivienda principal entre 2012-2014, no hay datos FIABLES anteriores al 2012).

La mayoría de los créditos hipotecarios en España se caracterizan por el interés variable y la responsabilidad ilimitada (en caso de impago el deudor responde al pago de la deuda hipotecaria con su patrimonio presente y futuro), es decir, el drama de los desahucios para muchas familias no solo ha supuesto la pérdida del hogar, sino que han llevado consigo la diferencia de la deuda hipotecaria contraída con el banco con el valor actual del inmueble tras el embargo de la vivienda. Esto es así debido a la burbuja inmobiliaria, que ha producido que muchas familias hayan adquirido un crédito para comprar una casa con un valor muy superior al real. Por lo que el valor de la vivienda embargada es lo suficientemente inferior al crédito hipotecario para que muchas familias se hayan quedado sin casa y todavía sigan endeudadas con el acreedor.

Ante esta dramática situación, ha surgido con fuerza la idea de la dación en pago, que consiste en la cancelación de la deuda hipotecaria pendiente si se entrega la vivienda o inmueble puesto en garantía. La PAH (Plataforma de Afectados por la Hipoteca) tomó la iniciativa llevando al congreso una ILP que exigía la reforma de la ley hipotecaria para introducir la dación en pago retroactiva. Finalmente, se aprobó una solución intermedia: el real decreto ley 6/2012 y la introducción de un código de buenas practicas para aliviar la situación de los deudores vulnerables (que introducía una preferencia a la dación en pago en la negociación de la deuda). Posteriormente, se tomaron más medidas para la protección a los deudores hipotecarios en la ley 1/2013 y ya en este año, el PP-C´s volvieron a pactar en el acuerdo de investidura de Agosto de 2016 ampliar la categoría de deudores vulnerables para hacer posible a más gente acogerse a la dación en pago.

Algunos asociaciones y partidos políticos (como Podemos) no se han dado por satisfechos con las soluciones intermedias proponiendo una dación en pago retroactiva y general. En un tema tan delicado como la vivienda y los desahucios, algunos colectivos y medios de comunicación han bombardeado a la sociedad con mensajes ,que tratan de criminalizar a la banca, exigiendo la dación en pago y señalando como “sumisos del IBEX 35 y los mercados” y “enemigos de los derechos de la gente” (literalmente) a quienes se atreven a replicarlos. ¿Realmente esta fundamentada la maniquea teoría ,de que son los defensores de la dación en pago retroactiva y general los representantes del “pueblo” ,y sus detractores los representantes de los poderosos, los de arriba y el IBEX?

Si somos capaces de pensar más allá del corto plazo, la dación en pago retroactiva y general no solo no es un derecho o una garantía, sino que es MUY NEGATIVA para la economía del país, para la banca y sobretodo para los ciudadanos:

1- Es muy negativa para la economía del país y su imagen exterior, porque toda reforma retroactiva es contraria a la seguridad jurídica y, por tanto, al Estado de Derecho. Pero es que, además, cambiar las reglas de juego a mitad de partido supone una violación flagrante de los contratos hipotecarios firmados, voluntariamente, con anterioridad. La dación en pago retroactiva supone llevarse por delante uno de los principios del derecho “los pactos nacen para cumplirse” (Pacta Sunt Servanda) ¿Qué inversor va a arriesgar su dinero en un país donde la seguridad jurídica es un valor despreciado? ¿Quién va a querer crear empleo en España, si la estabilidad del marco jurídico depende de la inmediata ocurrencia de los partidos políticos para conseguir votos?

2- Es muy perjudicial para el sistema financiero, debido a que tal y como advirtió el informe de Oliver Wyman aumentaría considerablemente la morosidad hipotecaria, ya que la garantía personal actúa como barrera al impago. Sin esta garantía, el incentivo para seguir pagando o regularizar para evitar la ejecución judicial es menor, dados los potenciales problemas financieros de estos clientes. Los potenciales nuevos morosos en este grupo serían hasta 200.000 en caso de aplicación retroactiva. A estos, el informe añade los “clientes oportunistas”, aquellos que han recibido un préstamo con elevado loan to value (relación entre el crédito y el valor de la vivienda) y, aunque pudiendo pagar, optarían por no hacerlo si el valor del inmueble disminuye por debajo de la deuda que le queda por pagar. El informe calcula que este grupo asciende hasta 250.000 clientes. El aumento de la morosidad hipotecaria conllevaría un aumento de la morosidad hipotecaria del 3% actual hasta el 8%, es decir, de 20.000 M de euros hasta 53.000 M de euros. También generarían necesidades de capital de hasta 4.100 millones de euros y dispararían la adjudicación de 400.000 viviendas más en el balance de los bancos, según el informe. Una mayor morosidad se traducirá, en todo caso, en más pérdidas bancarias y, en última instancia, en más dinero del contribuyente (deuda pública) para tapar el agujero como consecuencia del rescate público del sistema financiero.

3- Sobretodo, la dación en pago retroactiva es negativa para el conjunto de los ciudadanos. Su introducción producirá el encarecimiento de las hipotecas en la actualidad y una mayor dificultad para obtenerlas en el futuro:

En primer lugar, el cambio que supone que la responsabilidad se limita a la vivienda, y deje de ser ilimitada tiene un precio. La dación en pago es una garantía para el deudor hipotecario pero no es gratis, ya que supone un encarecimiento de las hipotecas (aumento del tipo de interés, reducción de plazos, más exigencia de avales…). Todos aquellos que quieran comprar una hipoteca en el futuro se verán afectados por la introducción de la dación en pago, y dichas familias verán que las nuevas condiciones que las ofrece el banco (por asumir más del riesgo) les encarecerán e incluso les impedirá el acceso a la hipoteca, según el informe de Oliver Wyman el precio de las nuevas hipotecas “se incrementaría hasta un máximo de 2,1 puntos porcentuales” en el caso de aplicación retroactiva. Dicho incremento, conlleva un incremento de la cuota media superior a los 150 euros al mes. Además, el crédito hipotecario se restringiría entre un 10%-40% por el mayor riesgo de morosidad y la supresión de la garantía personal.

En segundo lugar, supone coartar la libertad contractual de las partes. Actualmente cualquiera que quiera acceder a un contrato hipotecario puede pactar con el banco la dación en pago, tal y como establece el art. 140 de la ley hipotecaria. Exigir al banco esa cláusula es legitimo y legal pero tiene un precio, que muchas familias que no quieren o no pueden pagar. ¿Por qué tiene el Estado que coartar la capacidad de decisión para elegir entre una hipoteca más barata con garantía personal o una hipoteca más cara con dación en pago? Solo pido que nos dejen elegir. Según el estudio citado, la dación en pago general supondría que 175.000 familias quedarían excluidas del mercado hipotecario y 450.000 familias verían encarecidos sus nuevos préstamos cada año. Y todo porque un grupo de burócratas considera que es mejor beneficiar a un colectivo en la actualidad, en detrimento de otro colectivo mucho más numeroso del mañana.

La dación en pago retroactiva y general es una locura, porque perjudica arbitrariamente a un mayor numero de ciudadanos de los que beneficia, pero sobretodo porque es injusta por violar caprichosamente los contratos libremente contraídos entre las partes. Aquellos políticos que dicen beneficiar a los ciudadanos más vulnerables, en realidad están dificultando sus expectativas en el futuro para volver a levantarse y comprar de nuevo una vivienda, pero sobretodo esta perjudicando a una inmensa mayoría de gente joven y humilde, que querrá en el futuro comprar una casa donde vivir. las propuestas de Podemos y la PAH a la larga perjudican a esas personas que tanto dicen defender. Aquellos que disfrutan de mayor patrimonio y renta también se verán afectados pero podrán acceder al mercado inmobiliario, sin embargo la gente de clase baja verán su acceso frustrado por una legislación hipotecaria que encarece el crédito. Si esto ocurre, ¿Qué dirán? ¿Admitirán su cortoplazista y electoralista error o volverán a echar la culpa de todos los males a la banca, el IBEX y los mercados?

A pesar del maniqueo escenario que algunos quieren dibujar, aquellos que estamos a favor de soluciones intermedias como eliminar la fiscalidad de la dación en pago, facilitar una solución negociada y voluntaria entre acreedores y deudores o la introducción de un código de buenas practicas. Y en contra de la imposición burocrática de la dación en pago en todos los nuevos contratos hipotecarios ,y de la aplicación de la dación en pago con retroactividad en todos los casos NO somos hordas al servicio del IBEX o del gran capital. Somos defensores del Estado social y de derecho, del conjunto de los intereses de la ciudadanía y de la economía de mercado frente al electoralismo populista, la asignación de pérdidas y ganancias arbitraria y caprichosa y las repúblicas bananeras, que otros tratan de proponernos.

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OPINA:

  • María Jesús Madrid

    Coincido contigo.
    Creo que la daciòn retroactiva supondría un precio muy alto .
    Y , ¿ quien premia al que con sangre , sudor y lágrimas paga religiosamente su hipoteca , haciendo política de verdadera austeridad en su casa? ( no hay nada más austero que una familia media española responsable de sus actos)
    En estos asuntos hay mucha demagogia , porque, y se de lo que hablo por mi profesión , la mayoría de los desahucios a españoles han sido y son por segunda vivienda o local de negocio. Los bancos, actualmente ,se cuidan mucho de no desahuciar a una familia , eso si, no por bondad, pues no es su papel, sino por repercusión mediática .
    Muchos años de inconsciencia de TODOS, donde se creía que sin preparación , esfuerzo ni trabajo , ibas a tener cochazo, piso , y cruceros por el Caribe . Y , con la benevolencia de los grandes bancos que actuaban como timador de feria.
    De esos lodos estos Barros …
    Por otra parte, creo en la libertad de decisión y en la responsabilidad de cada uno . Por supuesto, que la daciòn en pago tiene que ser una opción , al igual que el seguro de coche a todo riesgo .
    Allá cada cual con lo que le interese, ¿ también nos tienen que reglar nuestra opciones?
    Por último , me es significativo , que toda esta gente tan liberal , moderna y anticapitalista, no enseñe al personal que hay más opciones que la compra de un piso, como el alquiler.
    Es mi opción , siempre lo ha sido, creo que la vida se pasa demasiado rápido , me gusta elegir el sitio para vivir toda una vida o en cada momento y el alquiler me da esa opción , puedo cambiar y puedo optar a sitios mejores sin necesidad de agobios.
    Muchos opinan que es tirar el dinero , y yo ,creo ,que lo fungible no es un desperdicio sino un disfrute que hace que tu vida sea más cordial.
    Y es que la ” nueva mentalidad” es siempre con la economía ajena.
    Sigue así , Gonzalo!!!